Наверное, нет более долгожданного и радостного события, чем покупка собственного жилья. Но, к сожалению, не всегда эта сделка проходит гладко. Чтобы ваше новоселье не омрачилось проблемами с неверным оформлением бумаг или претензиями со стороны невесть откуда взявшихся претендентов на квадратные метры, нужно тщательно подготовиться к процедуре и вникнуть во все законодательные тонкости в отношении сделок по купле-продаже жилья. Так как же не остаться на улице, купив квартиру?
Лично или с посредником?
В тупик может поставить уже первый вопрос, который встанет перед вами: а кто, собственно, будет заниматься поиском подходящей квартиры и сбором необходимых документов? Вариантов три:
1. Сделать это самостоятельно.
2. Привлечь риэлтора.
3. Обратиться к посреднику.
Подумать стоит над всеми способами. Профессиональная помощь в таком деле будет вполне оправдана. Риэлторы имеют соответствующее образование и большую практику в проведении сделок подобного уровня, однако, за свою работу они просят солидную оплату, сумма которой может достигать 6% от стоимости жилья.
Риэлторы окажут профессиональную помощь при покупке квартиры
С посредниками дело, в этом плане, иметь приятнее. За подбор варианта и помощь в приобретении они просят не более 3%.
Оценив, сколько вы выиграете, занявшись поиском подходящих вариантов жилья самостоятельно, не забудьте проанализировать, реально ли в способны учесть все возможные пути развития ситуации и избежать серьезных рисков в ходе приобретения собственности. Нырнув в поток юридических тонкостей самостоятельно, вы можете не заметить подводных рифов, налетев на которые, вы потеряете гораздо больше, чем сэкономили на грамотном помощнике. Но если у вас достаточно знаний, энтузиазма, временных ресурсов и просто моральных сил – тогда вперед!
к оглавлению ↑На чем остановиться?
Рынок жилья имеет свое подразделение, поэтому прежде чем начать поиск квартиры, подумайте, в какой категории вы бы хотели её видеть: первичной или вторичной?
К первичному жилью относят новостройки, на квадратные метры в которых еще ни разу не оформлялось право собственности физическим лицом. По сути, первичное жилье является не просто домом, а недвижимостью, право собственности, на распоряжение которой, полностью принадлежит застройщику.
Новостройки – первичное жилье
Вторичным жильем считается любая недвижимость, которая уже хоть раз была во владении физического лица. Это означает, что квартира в новом, только что отстроенном доме, не всегда является первичным жильем. Искать же «первичку» в доме столетней давности постройки – вообще нонсенс. Там у квартир, порой, целые перечни владельцев.
Вторичное жилье – квартира у который уже был собственник
Сказать, какой из вариантов лучше, сложно. Оба имеют достаточно плюсов и немало минусов.
Первичное жилье
Преимущества:
1. Юридическая чистота. У такого жилья априори не существует предыстории, поскольку отсутствовали собственники. Соответственно можно не волноваться, что в квартире кто-то прописан и забыть о проблемах с экс-хозяевами.
2. Новизна жилья. В только что отстроенном доме не придется делать капительный ремонт, заниматься модернизацией коммуникаций и т.д.
3. Умеренная цена. Это касается приобретения квартиры в еще строящемся доме. Фиксируется факт капиталовложения путем оформления договора долевого участия.
Квартира в первичном жилье отличается юридической чистотой
Недостатки:
1. Затяжной процесс получения жилья в личную собственность. Официальный документ о праве собственности на данную недвижимость можно будет получить не ранее, чем чрез несколько месяцев, а то и лет, что лишает возможности иметь на этот период законную прописку.
2. Местоположение. Новостройки в основном возводятся на городских окраинах, что влечет за собой целый ряд проблем социально-бытового порядка.
3. Отсутствие отделки. Купив квартиру «с нуля», вам придется полностью ее отделать, причем начинать процесс будете с возведения межкомнатных стен и перегородок.
4. Риск потери вложенных денег. Стройки часто замораживаются, компании-застройщики объявляют себя банкротами или того хуже, изначально являются мошенниками.
Вторичное жилье
Преимущества:
1. Быстрое оформление сделки.
2. Возможность выбора района.
3. Можно сразу заселяться и жить.
Квартира в вторичном жилье уже готова к заселению
Недостатки:
Юридические риски, которые в отношении подобной недвижимости неимоверно велики. Здесь нужно будет выяснить массу нюансов. Убедиться, что с жилплощади выписаны абсолютно все жильцы и нет лиц, сохранивших за собой право на часть, теперь уже вашего, имущества.
При покупке квартиры убедитесь, что все жильцы выписаны
Еще один бич – долги по коммунальным платежам. Если таковые имелись, то гасить их придется вам. Могут быть и другие ситуации, о которых вас никто добровольно не проинформирует. Например, жилье может быть арестовано или находиться в залоге. Особенно нужно быть на стороже, если объект реализуется по слишком заниженной цене.
к оглавлению ↑Где подыскивать варианты?
Начинать поиски лучше всего с газетных объявлений. У нас по сей день, очень многие пользуются этим старым способом продажи жилья. Можно пролистать множественные сайты, где подобная информация выложена на досках объявлений. Кстати, на таких ресурсах больше шансов войти в контакт с непосредственным продавцом квартиры, а не вести переговоры с чередой посредников.
Начните поиски квартиры с объявлений о продаже
Есть платные базы данных о продающейся недвижимости. Пользоваться ними или нет – ваше право.
Бесплатные ресурсы также позволяют найти интересные предложения, вот только времени на это придется потратить несколько больше. Иногда можно видеть сразу несколько объявлений о продаже одного и того же жилья. Это не мошенничество. Скорее всего, некоторые из них были составлены риэлторами, однако, обзвонив все номера, вы вполне можете отыскать и владельца лично.
Популярным и весьма действенным способом может стать банальная расклейка объявлений в том районе, где вы желали бы приобрести жилье. Сделайте их в юмористической или какой-то оригинальной форме, чтобы они привлекали внимание.
Разместите сове объявление на доске объявлений
Не лишним будет обойти консьержек в подъездах интересующих домов. Они также могут обладать полезной вам информацией.
Не стесняйтесь спрашивать друзей. Возможно кто-то из их круга желает продать квартиру. Сильно рассчитывать на удачу в таком случае не стоит, но попытать счастья можно.
Несколько советов
– Ищите дополнительную информацию о продающемся жилье, общаясь с соседями, консьержками, сотрудниками ЖЭКов.
– Надо с опаской относиться к срочно продающимся квартирам. Здесь стоит очень пристально изучать документы.
– Не распространяйтесь о наличии на руках крупной суммы на покупку жилья. Это простейший способ стать жертвой мошенников.
– Не следует возлагать большие надежды на объявления с заниженной рыночной ценой. Скорее всего, это маркетинговый ход риэлтора, стремящегося прилечь внимание к недвижимости. В реальности такие предложения крайне редки и если имеют место, то самостоятельно вы их не отыщите.
к оглавлению ↑Накануне покупки
Прежде чем сделать окончательный выбор и провести сделку, нужно проверить юридическую чистоту жилья. Традиционно этим вопросом занимаются специалисты агентств недвижимости. Если же вы взяли этот труд на себя, то учитесь правильно читать представленные документы, чтобы впоследствии не кусать локти. Так что же следует знать?
Что должно лежать в пакете документов?
Найдя абсолютно устраивающее вас предложение, первым делом затребуйте бумаги, трактующие, на основании чего возникло право собственности продающей стороны. Это может быть:
1. Договор купли-продажи.
2. Договор дарения.
3. Договор мены.
4. Свидетельство о наследовании имущества.
Проверьте наличие всех документов на квартиру
Крайне редко, но все же продавец может предоставлять действующее решение суда или договор ренты.
Не поленитесь лишний раз встретиться с хозяевами и лично просмотреть такие бумаги. Взяв их в руки, обратите внимание на отсутствие исправлений, подчисток, затирок и других признаков фальсификации. Исправления в документах подобного рода имеют право быть, но каждое из них должно быть официально заверено подписями абсолютно всех лиц, подписавших бумагу первоначально. Если подобные записи делались в присутствии нотариуса, то на документе должны стоять его печать и личная подпись.
В документах на квартиру не должно быть исправлений
Обязательно проверьте наличие государственной регистрации документа. Эта информация выдается без официальных запросов и доступна любому гражданину нашей страны. Если в договоре указывались определенные условия, при невыполнении которых он утрачивал свою силу – придется выяснять, были ли выполнены все договоренности. Чтобы было понятнее, рассмотрим стандартную ситуацию. В договоре прописано обязательство покупателя (в вашем случае выступающего продавцом) выплатить всю сумму стоимости квартиры спустя, скажем, полгода с момента приобретения. Если условие выполнено не было, договор подлежит расторжению автоматически, то есть, стоящий перед вами человек ни в коей мере не является собственником предлагаемой вам недвижимости, а его объяснения, что продажа жилья – шаг вынужденный и делает он его исключительно с благородной целью вернуть долг, следует расценивать как мошенничество.
Важно! Посмотрите на дату, говорящую о вступлении документа в силу. Вы должны очень насторожиться, если с момента вступления в наследование или дарения имущества прошел совсем незначительный срок, особенно, если подобный одаривающий жест был сделан человеком, не являющимся продавцу родственником.
Как еще можно проверить историю квартиры?
Обратившись к записям ЕГРП. В Едином государственном реестре отражена вся информация о недвижимом имуществе, включая историю сделок по жилым объектам за период с 1998 года. Вы имеете право попросить собственника представить вам соответствующую выписку из этого реестра, подтверждающую, что последние годы с жильем проблем не было.
Проверьте записи о квартире в ЕГРП
Внимание! Задумайтесь об афере, если предлагаемая вам квартира слишком часто меняла владельцев и в ней длительное время никто не проживал. Возможно, что дело тут нечисто и вас просто пытаются развести. В любом случае, правильнее будет отказаться от покупки сомнительного жилья.
Если в выписке, представленной ЕГРП, имеется информация об имущественных спорах по поводу квартиры, случаях ареста имущества и прочее, смотрите на даты событий. Таким образом вы сможете понять, имеют ли данные споры продолжение сегодня или эти проблемы давно канули в лета. Если с момента последних разборок прошло более трех лет, ситуацию можно считать разрешенной. Сделка с недвижимостью на текущий момент уже не может быть признана недействительной. Если же в этот период имели место нестандартные ситуации, то потребуйте у собственника судебные решения по спорным вопросам. Если они приняты в пользу продавца, то его можно считать легальным владельцем. От сделки надо однозначно отказываться, если суды еще в процессе рассмотрения вопроса.
Жилой объект может быть не зарегистрирован в анналах ЕГРП. Такое возможно по отношению к старым квартирам. Вот этого как раз пугаться не стоит. Отсутствие информации говорит об абсолютной юридической чистоте квартиры, потому что с момента приватизации с ней абсолютно не проводилось никаких сделок. Для полного успокоения можно направить запрос о законности прав собственника в Департамент жилищной политики.
Если есть сомнения, отправьте запрос о законности прав собственника в Департамент жилищной политики
Как проверить качество квартиры?
Для этого вам потребуются документы на жилье, выдающиеся в БТИ. Они помогут вам убедиться, что в доме нет незаконных перепланировок. В соответствии с законодательством, практически все переустройства жилья должны согласовываться с соответствующими органами. Если разрешающих бумаг нет, все действия будут считаться самовольными.
Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок
Узаконивать перепланировочный самозастрой – дело дорогостоящее и неблагодарное. Стоит ли с этим связываться – решайте сами.
Проверяем продавца
Увлекшись проверкой квартиры, не забудьте сделать тоже самое с ее владельцем. Начать нужно с проверки паспорта на подлинность. В этом вам поможет информация, содержащаяся на сайте Главного управления по вопросам миграции, где публикуются номера недействительных документов. Официальное подтверждение законности паспорта вам могут дать только в местном паспортном столе.
Проверьте действительность паспорта продавца
Ситуация усложнится, если интересы продавца представляет посредник. У последнего должна быть нотариально заверенная доверенность на проведения подобного рода деятельности. Читайте документ! Наличия печатей мало. Ищите информацию о полномочиях представителя. Он может не иметь права на получение денег по сделке. Поле его деятельности ограничивается лишь подписанием договоров.
У посредника должна быть доверенность ан продажу квартиры
Еще один момент, которым обязательно нужно озадачиться в случае взаимодействия с посредником – это дееспособность продавца. Данные о личности последнего могут представить соседи. Официальным путем, самостоятельно, вы подобной информации не получите.
Исключаем участие третьих лиц
Момент чрезвычайной важности. Перед сделкой надо быть совершенно убежденным, что на квартиру никто не претендует. Не редки ситуации, когда после пышного новоселья на пороге дома появляется неизвестно откуда материализовавшийся родственник продавца и заявляет о том, что он прописан по данному адресу и желает заселиться в свою комнату. В основном такими «родственниками» становятся люди, освободившиеся из заключения, реже – пребывавшие на длительном лечении, в командировке, экспедиции.
Еще одна статья риска – несовершеннолетние дети. Если в случае сделки их права будут ущемлены, то есть, родители перевезут их в худшие условия, в дело вмешаются органы опеки и вас попросту выселят, признав куплю-продажу незаконной.
проверьте прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети
Чтобы подобных проблем не возникало, у собственника должна быть справка, где будут указаны все зарегистрированные в квартире лица с разъяснением, сохранят ли они свое право на проживание после продажи жилья или нет.
Есть ряд категорий граждан, которых нельзя будет выписать с площади ни при каких условиях. В частности это дети, причем даже те, которые находятся под опекой или помещены на момент продажи жилья в детские дома. Нельзя будет распрощаться с лицами, отмеченными в завещании наследодателя, как имеющие право на пользование жильем. Не выселите вы и бывшего супруга/супругу, если данная квартира покупалась ими в период нахождения в законном браке. И это лишь часть категории граждан права, которых, суд защитит безоговорочно.
к оглавлению ↑Советы юриста
Минимизировать риск встреч с непорядочными продавцами можно, выполняя следующие правила:
1. Проводите сделку по покупке жилья через официальные риэлтерские агентства. Приобрести юридически чистую жилплощадь без участия профессионалов можно, но слишком рискованно.
2. Подбирая помощников, соберите максимум информации об их деятельности. Очень помогут отзывы бывших клиентов и рекомендации знакомых, лично сотрудничавших с конкретной конторой.
Выбирая риэлтора, посмотрите отзывы
3. На этапе заключения договора с вниманием отнеситесь к пункту, определяющему степень ответственности риэлтора за некачественно выполненную работу.
4. Отдельной строкой в деле купли-продажи стоят варианты оплаты сделки.
5. Предоплата делается исключительно под расписку, текст которой должен быть составлен толковым юристом.
Делая предоплату возьмите расписку
6. Не соглашайтесь указывать в документах заниженные цифры стоимости квартиры, чтобы выиграть на уплате налогов. Вы, как покупатель, выгоды от этого не поимеете, а вот проблемы у вас могут быть немалые. В случае возникновения необходимости обратного хода сделки, вы не получите свои деньги назад в полном объеме, так как вам нечем будет доказать, что передали вы на руки продавцу гораздо больше, нежели прописано в расписке или указано в ином официальном документе. Это, кстати, очень популярная афера.
7. Теперь непосредственно о ходе передачи основной суммы. Деньги серьезные, поэтому и способы передачи их должны быть надежными. Правильнее будет использовать банковские инструменты. Оплату покупок такого уровня можно проводить безналичным расчетом. Деньги перечисляются на счет продавца, но доступ к нему будет разблокирован после предъявления заинтересованной стороной сотрудникам учреждения документов, подтверждающих свершение факта сделки.
Для оплаты покупки квартиры рекомендуется использовать безналичный расчет
8. Если разговор ведется о передаче наличной суммы, проведите операцию через банковскую ячейку. Ее аренда не стоит баснословных денег. Стандартно при закладке в ячейку купюр присутствуют обе стороны. Продавец сможет вскрыть ее и забрать причитающуюся ему сумму сразу же по завершении сделки, как только получит на руки заверенные документы и сможет подтвердить факт продажи имущества.
9. И еще. Каждый документ, фигурирующий в сделке, должен быть отксерокопирован. Это не только поможет еще раз удостовериться в юридической чистоте данной недвижимости, но и пригодится в случае возникновения спорных ситуаций или судебных разбирательств.
к оглавлению ↑Заключение
Купля-продажа квартиры – процедура, не терпящая спешки. Не бойтесь потерять приглянувшийся вариант – бойтесь стать жертвой мошенников. Хорошую квартиру вы еще найдете, а вот ушедшие в карманы аферистов деньги – никогда.
Видео
Автор: Михаил Бонд
(3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
